Quand l'immobilier atterrit sur la blockchain : Découvrir RealT

Les possibilités offertes par la blockchain sont nombreuses, et au-delà des limites techniques (qui évoluent chaque jour), nous sommes en général limités par notre imagination. Ce ne fut pas le cas des frères Jacobson, fondateurs de RealT.

Avertissement : cet article n’est pas sponsorisé. Il a pour but de vous faire découvrir une méthode d’investissement différente de l’achat de cryptomonnaies ou de NFT. Il est important de faire vos recherches, et de vous faire votre propre avis, comme toujours.

La genèse de RealT

En 2019, deux frères, Jean-Marc et Rémy Jacobson, tous deux rodés aux activités des services financiers et de gestion d’actifs, décident d’allier leurs deux passions : la blockchain et l’immobilier.

Actifs depuis 2011, ils sont loin d’être des débutants dans l’écosystème. Après avoir touché au minage et avoir fondé une ambassade Bitcoin à Montréal, ils décident de se lancer dans la tokénisation de biens, pour permettre à de petits investisseurs de pouvoir acquérir de l’immobilier sans se ruiner, et surtout de pouvoir en dégager un bénéfice régulier.

La tokenisation, c’est quoi ?

Le but de la tokénisation est de convertir un actif réel (un bien immobilier dans notre cas) en jetons numériques (les tokens) sur une blockchain.

Chaque jeton représente une fraction de la propriété. Par exemple, un appartement valant 1 000 000 $ sera divisé en 1 000 tokens, chacun d’entre eux ayant une valeur de 1000 $.
Ce fonctionnement permet à plusieurs personnes d’investir dans un bien, sans avoir à acheter l’intégralité du logement.

Ainsi, l’investissement immobilier devient plus accessible, à partir de quelques centaines de dollars. Il est plus facile de revendre sa « part », via une marketplace par exemple, que de vendre le bien en entier. De plus, les revenus locatifs sont reversés de manière automatique, en fonction du pourcentage de tokens détenus. La blockchain rendant les opérations transparentes, tous les mouvements sont donc clairement identifiés.

Lancement de RealT

C’est donc avec ce but en tête, rendre accessible l’immobilier aux petits portefeuilles, que RealT est lancé au premier trimestre 2019, sur la blockchain Ethereum.

Rapidement, ils déploieront leur solution sur la Gnosis Chain, afin de pallier les frais excessifs que connaîtra Ethereum, notamment pendant le bull run. Basée à Détroit, dans le Michigan, RealT va alors vendre ses premières propriétés. Fractionnées en tokens d’une valeur de 67 $ pour les premières ventes, le montant passera ensuite à 50 $ environ à partir de 2021, pour faciliter les achats et le suivi.

C’est ainsi qu’il sera possible d’investir dans une propriété de Chicago, d’une valeur de 916 200 $, divisée en 18 000 tokens. La vente, effectuée rapidement, rapportera alors une moyenne de 10 % par an aux investisseurs, payés de manière hebdomadaire. Le token pour cette propriété vaut environ 56 $ aujourd’hui, soit une progression de 10 % par rapport à son prix de vente initial (50,9 $).

Fort de ce succès, RealT se lance alors dans l’achat et la tokenisation de biens de manière très régulière, principalement basés à Detroit et Chicago au départ.

Avec un portefeuille de plus de 1 500 propriétés tokenisées aujourd’hui, la société continue son expansion et propose régulièrement de nouveaux biens, toujours au prix d’environ 50 $. Dallas, Détroit et les villes américaines ont vu arriver de nouvelles nationalités telles que la Colombie ou le Panama ces dernières années.

De simples maisons « de ville », les possibilités d’investissement ont évolué pour des achats de maisons de « luxe », voire même d’appartements en cours de construction. L’offre est donc étendue, et chacun peut trouver la clé convenant à sa porte dans le catalogue.

Est-ce que l’immobilier tokénisé est rentable ?

Nous l’avons vu, le but de RealT est de proposer un rendement sur les tokens afin de générer un revenu « passif » régulier.

En effet, chaque jeton correspond à une fraction d’un bien, et donc à une part du loyer, qui est reversée chaque semaine. Le rendement moyen oscille entre 8 % et 12 % par an, selon le type de bien, son taux d’occupation, et les charges associées. Les montants annoncés sont parfois bien supérieurs (16 % voire même plus de 20 % sur certains biens), et sont bien sûr des montants estimés.

Ainsi, si l’on reprend l’exemple de la maison de Chicago, elle a rapporté 10,40 % en moyenne à ses investisseurs, et la valeur du token est aujourd’hui de 56 $. Sur 4 ans, ce token aura donc rapporté environ 40 % de rendement, et une plus-value latente d’environ 10 %.

Le gain est donc réel. Est-ce que l’achat d’un token suffira à vous rendre riche ? Évidemment que non. Est-ce que le retour sur investissement est rapide ? Encore une fois, la réponse est non.

Avec un prix d’achat de 50 $ et un rendement de 10 % (soit 5 $ par an), il faudra environ 10 ans pour rembourser l’achat du token avec les loyers perçus.

Sachant qu’il est possible que la maison ne soit pas louée pendant une période (vacances, changement de locataires, etc.), et donc que le rendement moyen puisse baisser certaines années. Ou monter, en fonction du prix de l’immobilier, et donc du loyer.

Mais de manière générale, il faut donc considérer ce genre d’investissement sur le long terme.

Réinvestir, pour un effet boule de neige

Vous connaissez déjà le principe de fonctionnement des intérêts composés, et leur puissance en termes de rendement. RealT a récemment mis en place une option permettant de profiter de ce type d’action : le réinvestissement automatique.

En effet, il est possible de choisir, de manière individuelle sur chaque token, la possibilité de réinvestir les loyers perçus dans l’achat de nouveaux tokens.

L’idée, encore une fois, n’est pas de devenir riche avec un token à 50 $, mais d’optimiser au mieux le rendement. Les 5 $ de rendement annuel (versés de manière hebdomadaire) sont investis automatiquement dans l’achat du token d’une autre propriété, qui générera elle aussi un rendement, qui pourra être investi, etc. Le but étant d’augmenter petit à petit votre nombre de tokens détenus, et donc les loyers perçus.

Il est évident que plus l’achat de tokens au départ est conséquent, plus l’investissement sera efficace. Mais restez tout de même prudent : n’investissez que ce que vous êtes prêt à perdre.

Alors, RealT c’est magique ?

Attention. RealT permet de mettre un pied dans l’immobilier locatif tokenisé, mais comme toute solution d’investissement, il faut prendre le temps d’étudier par vous-même, et être sûr que cela correspond à votre manière de voir les choses.

Il faut aussi être transparent : la société n’est pas exempte de défauts, et quelques polémiques soulèvent encore des questions. En effet, plusieurs enquêtes journalistiques révèlent que des locataires vivent dans des propriétés tokenisées sans contrat de location formel. Certains témoignages de locataires affirment qu’ils ne sont pas assistés en cas de problèmes (moisissures, chauffage), alors que les investisseurs continuent de percevoir leurs loyers.

Ces révélations ont suscité des critiques virulentes, d’autant plus que RealT a été accusée d’avoir accumulé jusqu’à deux millions de dollars de dettes fiscales sur certaines propriétés. L’équipe dirigeante a réagi en internalisant progressivement la gestion via une structure dédiée (New Detroit PM LLC), chose qui était sous-traitée jusque-là. Ils ont également renforcé la communication (avec les locataires et les investisseurs) et lancé un plan de régularisation.

Faut-il se lancer ?

Le marché immobilier étant en forte croissance aux États-Unis ces derniers mois, notamment à Detroit, la valeur des biens détenus est elle aussi en hausse. Cela permet à RealT d’accélérer certaines actions et d’assainir progressivement la situation. Il faut néanmoins garder en tête que, même si la société fonctionne depuis six ans maintenant, le risque reste présent.

Est-il plus important que celui d’un investissement dans un même coin, ou dans une cryptomonnaie purement spéculative ? À vous de vous faire votre propre avis sur la question.

RealT n’est ni une révolution magique, ni une arnaque camouflée. C’est un projet sérieux, porté par des fondateurs expérimentés, qui tente de concilier immobilier réel et technologie blockchain.

L’idée est simple, l’exécution plus complexe. Mais pour un investisseur patient, curieux, et prêt à accepter les risques associés, RealT peut représenter une porte d’entrée originale et progressive vers l’immobilier tokenisé.